Das Wichtigste in Kürze

Nach Art. 264 OR kannst du deine Wohnung jederzeit ausserterminlich zurückgeben, wenn du dem Vermieter mindestens einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachmieter vorschlägst.
Der Nachmieter muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Lehnt der Vermieter einen zumutbaren Nachmieter ohne sachlichen Grund ab, wirst du trotzdem von der Mietzinspflicht befreit – ab dem Zeitpunkt, ab dem der Nachmieter übernommen hätte.
Entscheidend ist das Tempo der Suche: Jeder Monat ohne Nachmieter ist ein Monat doppelte Miete.

⚖️ Rechtsgrundlage: Art. 264 Obligationenrecht «Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.»

Schritt für Schritt zum Nachmieter

1. Ausserterminliche Kündigung schriftlich einreichen

Kündige den Mietvertrag schriftlich und per Einschreiben auf das gewünschte Datum – auch wenn es nicht der offizielle Kündigungstermin ist. Kündige im Brief an, dass du gestützt auf Art. 264 OR zumutbare Nachmieter vorschlagen wirst. Bei gemeinsamem Mietvertrag (z. B. Ehepaar oder WG) müssen alle Mieter unterschreiben.

2. Inserat aufgeben – dort, wo Nachmieter-Suchende hinschauen

Je mehr passende Interessenten dein Inserat sehen, desto schneller hast du ein vollständiges Dossier. Wichtig sind gute Fotos, ehrliche Angaben zum Mietzins und ein klares Verfügbarkeitsdatum. In der kostenlosen ExpressWohnung App erreichst du gezielt Personen, die kurzfristig eine Wohnung übernehmen wollen: Inserate sind sofort in der ganzen Schweiz sichtbar, laufen genau 72 Stunden und veralten dadurch nie.

3. Interessenten prüfen

Damit ein Nachmieter als «zumutbar» gilt, sollte das Dossier belegen:

Zahlungsfähigkeit: Der Mietzins sollte in der Regel höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Aktueller Betreibungsregisterauszug ohne Einträge.
Übernahmebereitschaft: Der Nachmieter muss den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen wollen (gleicher Mietzins, gleiches Übernahmedatum).
Keine objektiven Ablehnungsgründe: z. B. keine offensichtliche Überbelegung der Wohnung.

4. Nachmieter-Dossier dem Vermieter einreichen

Reiche den Vorschlag schriftlich (Einschreiben) ein: Personalien, Einkommensnachweis, Betreibungsauszug und die Erklärung, dass der Kandidat den Vertrag zu gleichen Bedingungen übernimmt. Schlage wenn möglich zwei bis drei Kandidaten vor – das erhöht die Chance, dass mindestens einer als zumutbar durchgeht. Gib dem Vermieter eine angemessene Prüffrist (in der Praxis rund zwei bis vier Wochen).

5. Wohnung übergeben – und von der Miete befreit sein

Nimmt der Vermieter den Nachmieter an, übernimmt dieser den Vertrag. Lehnt der Vermieter einen zumutbaren Kandidaten ohne sachlichen Grund ab, bist du trotzdem befreit: Deine Mietzinspflicht endet an dem Tag, an dem der vorgeschlagene Nachmieter übernommen hätte. Dokumentiere deshalb alles schriftlich.

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Häufige Fehler bei der Nachmietersuche

Zu spät gestartet: Die Suche beginnt idealerweise am Tag der Kündigung, nicht erst kurz vor dem Auszug.
Nur einen Kandidaten vorgeschlagen: Springt dieser ab oder wird abgelehnt, beginnt die Suche von vorn.
Unvollständiges Dossier: Ohne Betreibungsauszug und Einkommensnachweis kann der Vermieter den Vorschlag als nicht prüfbar zurückweisen.
Mündliche Abmachungen: Ohne schriftlichen Nachweis lässt sich später nicht belegen, wann welcher Nachmieter vorgeschlagen wurde.
Inserat auf Plattformen, wo es untergeht: Auf grossen Immobilienportalen konkurriert dein Inserat mit zehntausenden regulären Wohnungsangeboten – und veraltete Anzeigen schrecken Interessenten ab.

Wann lohnt sich die Nachmietersuche?

Immer dann, wenn das Leben schneller ist als der Kündigungstermin: neuer Job in einer anderen Stadt, Trennung, Zusammenzug, Auslandaufenthalt oder ein unerwarteter Wohnungsfund. Mit den üblichen drei- bis sechsmonatigen Kündigungsfristen und nur zwei bis vier offiziellen Terminen pro Jahr können sonst mehrere Monatsmieten doppelt anfallen – bei einer Wohnung für CHF 1800 pro Monat sind das schnell mehrere tausend Franken.

Tipp für Wohnungssuchende: Die Nachmietersuche funktioniert auch umgekehrt – wer als Nachmieter einspringt, kommt oft schneller und ohne Bieterkampf zu einer Wohnung, gerade in Städten wie Zürich, Bern, Basel oder Luzern. In der ExpressWohnung App kannst du dich auch selbst als suchende Person inserieren («Nachmieter werden»).

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ExpressWohnung ist die Schweizer App, die sich ausschliesslich auf die Nachmietersuche konzentriert. Sie bringt Menschen zusammen, die ausserterminlich ausziehen wollen, und Menschen, die kurzfristig eine Wohnung suchen – direkt, ohne Makler und ohne Kosten. Jedes Inserat läuft genau 72 Stunden und wird dann automatisch gelöscht: keine veralteten Anzeigen, nur echte Chancen. Verfügbar für iOS und Android.

Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine Übersicht und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streitigkeiten hilft die Schlichtungsbehörde in Mietsachen deines Kantons oder der Mieterinnen- und Mieterverband.