Das Wichtigste in Kürze
- Nach Art. 264 OR kannst du deine Wohnung vor dem Kündigungstermin zurückgeben, wenn du dem Vermieter einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachmieter vorschlägst.
- Der Nachmieter muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
- Gesetzlich genügt ein Nachmieter. Schlage trotzdem mehrere vor, denn Interessenten springen vor der Unterschrift oft ab.
- Der Vermieter darf je nach Situation 14 bis 30 Tage prüfen. Beginne mit der Suche also am besten gleich nach der Ankündigung.
- Lehnt der Vermieter einen zumutbaren Nachmieter ab, bist du trotzdem befreit, und zwar auf das Datum, auf das der Nachmieter übernommen hätte.
Was das Gesetz sagt (Art. 264 OR)
Abs. 1: «Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.»
Abs. 2: Findest du keinen solchen Nachmieter, schuldest du den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt, auf den der Vertrag ordentlich endet oder gekündigt werden kann.
Abs. 3: Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und was er durch eine andere Verwendung der Wohnung einnimmt oder absichtlich nicht einnimmt.
Im Alltag heisst dieser «neue Mieter» meist Nachmieter, manchmal auch Ersatzmieter. Gemeint ist dasselbe. Wichtig: Das Gesetz spricht nicht von einer «Kündigung», sondern von der vorzeitigen Rückgabe. Deine Kündigungsfrist bleibt bestehen. Der Nachmieter ist der Weg, trotzdem früher aus der Mietzinspflicht herauszukommen.
Ablauf in 6 Schritten
1. Auszug schriftlich ankündigen
Teile dem Vermieter per Einschreiben mit, dass du vor dem Kündigungstermin ausziehen willst, auf welches Datum, und dass du einen Nachmieter vorschlägst. Bewahre eine Kopie und die Postquittung auf. Stehen mehrere Personen im Mietvertrag, zum Beispiel ein Paar oder eine WG, unterschreiben alle. Vorlage 1 hilft dir dabei.
2. Inserat aufgeben
Je mehr passende Leute dein Inserat sehen, desto schneller hast du einen Kandidaten. Wichtig sind helle Fotos, ehrliche Angaben zu Mietzins und Nebenkosten und ein klares Übernahmedatum. In der kostenlosen ExpressWohnung App erreichst du gezielt Menschen, die kurzfristig eine Wohnung übernehmen wollen. Das Inserat ist sofort in der ganzen Schweiz sichtbar und läuft 72 Stunden. Vorlage 3 ist ein Mustertext dafür.
3. Interessenten prüfen
Lass dir von ernsthaften Interessenten die Unterlagen geben, die auch der Vermieter sehen will: Personalien, Einkommensnachweis und einen aktuellen Betreibungsregisterauszug. Wer keinen Lohnnachweis hat, kann die Zahlungsfähigkeit unter Umständen anders belegen, zum Beispiel mit einer Bestätigung der Sozialbehörde.
4. Nachmieter schriftlich vorschlagen
Schicke die Unterlagen mit einem Begleitbrief per Einschreiben an den Vermieter. Nenne das Datum, auf das der Nachmieter übernehmen will. Schlage mehrere Kandidaten vor, wenn du sie hast. Viele Verwaltungen haben ein eigenes Anmeldeformular. Lass es ausfüllen, das beschleunigt die Prüfung. Vorlage 2 ist der Begleitbrief.
5. Prüffrist abwarten und Bestätigung verlangen
Der Vermieter darf sich je nach Situation 14 bis 30 Tage Zeit nehmen. Hake nach rund zehn Tagen nach und verlange eine schriftliche Bestätigung, dass du auf das genannte Datum aus dem Vertrag entlassen bist. Lehnt der Vermieter ab, verlange eine schriftliche Begründung.
6. Wohnung übergeben
Übergib die Wohnung mit einem Übergabeprotokoll. Ab dem Übernahmedatum eines zumutbaren Nachmieters schuldest du keinen Mietzins mehr. Die Umzugshilfe sammelt, was sonst noch anfällt.
Nachmieter gesucht? In 2 Minuten inseriert.
Gratis. Ohne Makler. Ohne Anmeldung.
In allen 26 Kantonen. Interessenten melden sich direkt bei dir.
Wann ist ein Nachmieter «zumutbar»?
Das Gesetz nennt drei Bedingungen: Der Nachmieter muss zahlungsfähig sein, für den Vermieter zumutbar sein und den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen wollen. An die Zumutbarkeit darf der Vermieter keine höheren Anforderungen stellen als an dich selbst. Ablehnen darf er nur aus wichtigen Gründen.
| Der Vermieter darf … | Der Vermieter darf nicht … |
|---|---|
| die Zahlungsfähigkeit prüfen und einen Betreibungsregisterauszug verlangen | strengere Anforderungen stellen als beim bisherigen Mieter |
| einen Nachmieter ablehnen, der die Miete erkennbar nicht bezahlen kann | einen zumutbaren Nachmieter ohne wichtigen Grund ablehnen, ohne dass du befreit wirst |
| sich angemessen Zeit für die Prüfung nehmen (je nach Situation 14–30 Tage) | dich weiter zahlen lassen, wenn sich ein zumutbarer Nachmieter wegen einer höheren Miete zurückzieht |
Als Faustregel für die Zahlungsfähigkeit gilt in der Praxis oft, dass der Bruttomietzins höchstens rund ein Drittel des Einkommens ausmacht. Das ist keine gesetzliche Grenze, aber viele Verwaltungen rechnen so.
Kostenlose Vorlagen zum Kopieren
Die drei Muster decken den ganzen Ablauf ab. Kopieren, die Stellen in [Klammern] ausfüllen, ausdrucken, unterschreiben und per Einschreiben verschicken. Keine Anmeldung, kein Download.
[Vorname Name] [Strasse Nr.] [PLZ Ort] Einschreiben [Name Vermieter / Verwaltung] [Strasse Nr.] [PLZ Ort] [Ort], [Datum] Mietvertrag [Adresse der Wohnung, Stockwerk, Objekt-Nr.] Vorzeitige Rückgabe der Wohnung nach Art. 264 OR Sehr geehrte Damen und Herren Ich teile Ihnen mit, dass ich die oben genannte Wohnung vor dem nächsten Kündigungstermin zurückgeben möchte, und zwar auf den [gewünschtes Datum]. Gestützt auf Art. 264 OR werde ich Ihnen einen oder mehrere zahlungsfähige und zumutbare Nachmieterinnen oder Nachmieter vorschlagen, die bereit sind, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Bitte teilen Sie mir mit, ob Sie für die Anmeldung ein eigenes Formular verwenden und welche Unterlagen Sie benötigen. Für Besichtigungen bin ich unter [Telefon] oder [E-Mail] erreichbar. Freundliche Grüsse [Unterschrift aller Mietparteien]
[Vorname Name] [Strasse Nr.] [PLZ Ort] Einschreiben [Name Vermieter / Verwaltung] [Strasse Nr.] [PLZ Ort] [Ort], [Datum] Mietvertrag [Adresse der Wohnung, Stockwerk, Objekt-Nr.] Vorschlag Nachmieter nach Art. 264 OR Sehr geehrte Damen und Herren Mit Schreiben vom [Datum der Ankündigung] habe ich Ihnen die vorzeitige Rückgabe der Wohnung auf den [Datum] angekündigt. Ich schlage Ihnen folgende Person(en) als Nachmieter vor: 1. [Vorname Name], [Adresse], [Telefon] 2. [Vorname Name], [Adresse], [Telefon] Die vorgeschlagenen Personen sind bereit, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen per [Übernahmedatum] zu übernehmen. Beigelegt sind jeweils ein aktueller Betreibungsregisterauszug und ein Einkommensnachweis [bzw. Ihr ausgefülltes Anmeldeformular]. Ich bitte Sie, mir innert angemessener Frist schriftlich zu bestätigen, dass ich per [Übernahmedatum] aus dem Mietvertrag entlassen bin. Freundliche Grüsse [Unterschrift aller Mietparteien] Beilagen erwähnt
Nachmieter gesucht per [Datum]: [Zimmerzahl]-Zimmer-Wohnung in [Ort] [Zimmerzahl] Zimmer · [m²] m² · [Stockwerk] · Bruttomiete CHF [Betrag] inkl. Nebenkosten Ich ziehe vorzeitig aus und suche jemanden, der meinen Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Das gefällt mir an der Wohnung: [2–3 Sätze: Licht, Balkon, ÖV, Einkaufen, Ruhe]. Gut zu wissen: [Haustiere erlaubt? Parkplatz? Waschmaschine?] Besichtigung: [Tage und Zeiten] Für die Anmeldung bei der Verwaltung braucht es einen Betreibungsregisterauszug und einen Einkommensnachweis.
Der Vermieter lehnt ab – was jetzt?
Eine Ablehnung heisst nicht automatisch, dass du weiter zahlen musst. Entscheidend ist, ob der vorgeschlagene Nachmieter zumutbar und zahlungsfähig war.
- Begründung verlangen: Bitte den Vermieter schriftlich um die Gründe.
- Bereitschaft festhalten: Lass dir vom abgelehnten Nachmieter schriftlich bestätigen, dass er die Wohnung zum genannten Datum zu den gleichen Bedingungen übernommen hätte.
- Rat holen: Kommt keine Einigung zustande, helfen der Mieterinnen- und Mieterverband oder die Schlichtungsbehörde in Mietsachen deines Kantons. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos.
Lehnt der Vermieter einen zumutbaren Nachmieter ab, weil er die Wohnung zum Beispiel selbst nutzen, sanieren oder teurer vermieten will, bist du trotzdem auf das Datum befreit, auf das der Nachmieter übernommen hätte.
Was es kostet, keinen Nachmieter zu finden
Ohne Nachmieter läuft deine Miete bis zum nächsten ordentlichen Termin weiter. Ein Rechenbeispiel: Du hast eine neue Wohnung per 1. November, dein Vertrag hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten, und der nächste Termin ist Ende März. Dann zahlst du von November bis März fünf Monate doppelt. Bei einer Bruttomiete von CHF 1'800 sind das CHF 9'000.
Ganz so hart trifft es dich meist nicht: Vermietet der Vermieter die Wohnung vorher weiter, muss er sich die Einnahmen anrechnen lassen (Art. 264 Abs. 3 OR). Verlassen kannst du dich darauf aber nicht. Der sichere Weg ist ein eigener Nachmieter.
Wie viel es bei dir wäre, rechnest du mit dem Kündigungstermin-Rechner in 30 Sekunden aus.
Häufige Fehler
- Zu spät angefangen: Mit 14–30 Tagen Prüffrist ist ein Nachmieter, der zwei Wochen vor dem Auszug auftaucht, oft zu spät.
- Nur einen Kandidaten vorgeschlagen: Springt er ab, beginnt die Suche von vorn.
- Unvollständige Unterlagen: Ohne Betreibungsregisterauszug und Einkommensnachweis kann der Vermieter die Zahlungsfähigkeit nicht prüfen.
- Nur mündlich abgemacht: Ohne Einschreiben lässt sich später nicht belegen, wann welcher Nachmieter vorgeschlagen wurde.
- Andere Bedingungen versprochen: Wer dem Nachmieter eine tiefere Miete oder ein anderes Datum zusagt, erfüllt die Bedingung «gleiche Bedingungen» nicht.
Fragen und Antworten
Wie viele Nachmieter muss ich vorschlagen?
Gesetzlich genügt ein einziger zumutbarer und zahlungsfähiger Nachmieter. Empfehlenswert sind trotzdem mehrere, weil Interessenten vor der Unterschrift oft abspringen.
Wie lange darf der Vermieter den Nachmieter prüfen?
Je nach Situation darf sich der Vermieter etwa 14 bis 30 Tage Zeit nehmen. Schlage Nachmieter deshalb möglichst früh vor.
Darf der Vermieter meinen Nachmieter ablehnen?
Ja, aber nur aus wichtigen Gründen, etwa fehlender Zahlungsfähigkeit. Lehnt er einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachmieter ab, bist du trotzdem auf das Datum befreit, auf das dieser übernommen hätte.
Darf der Vermieter vom Nachmieter mehr Miete verlangen?
Er darf es versuchen, aber der Nachmieter muss den Vertrag nur zu den gleichen Bedingungen übernehmen. Zieht sich ein zumutbarer Nachmieter wegen einer höheren Miete zurück, bist du ebenfalls befreit.
Was passiert, wenn ich keinen Nachmieter finde?
Dann schuldest du den Mietzins bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin. Der Vermieter muss sich aber anrechnen lassen, was er einspart oder durch eine Weitervermietung einnimmt (Art. 264 Abs. 3 OR).
Was ist der Unterschied zwischen Nachmieter und Ersatzmieter?
In der Schweiz meinen beide Begriffe dasselbe: eine Person, die deinen Mietvertrag bei einem vorzeitigen Auszug übernimmt. Im Gesetz heisst sie «neuer Mieter».
Muss ich ein Nachmieter-Inserat bezahlen?
Nein. In der ExpressWohnung App inserierst du gratis, ohne Makler und ohne Anmeldung. Das Inserat ist sofort schweizweit sichtbar und läuft 72 Stunden.
Gilt das auch für WG-Zimmer und Geschäftsräume?
Art. 264 OR gilt für alle Mietverhältnisse, also auch für Geschäftsräume. Bei einem WG-Zimmer kommt es darauf an, wer Vertragspartei ist: Hauptmieter oder Untermieter.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt eine allgemeine Übersicht und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Vorlagen sind Muster ohne Gewähr. Bei Streitigkeiten helfen die Schlichtungsbehörde in Mietsachen deines Kantons oder der Mieterinnen- und Mieterverband.